Đánh Giá Thị Trường Nhà Đất Quận Thanh Xuân, Hà Nội

Với tốc độ đô thị hóa nhanh bậc nhất Thủ đô, hạ tầng gần như hoàn thiện, quận Thanh Xuân có những thay đổi rất nhanh chóng trong hơn chục năm qua. ​

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, khi đã trải qua giai đoạn phát triển nóng, giá bất động sản đắt đỏ, liệu thị trường bất động sản quận Thanh Xuân có còn hấp dẫn? Cơ hội cho người mua nhà ở thực ra sao? Hãy  tìm hiểu ngay sau đây.

Những Lợi Thế Của Thị Trường Nhà Đất Quận Thanh Xuân

Thanh Xuân là một quận nội thành nằm ở phía Tây của thủ đô Hà Nội. Vị trí địa lý của quận giáp ranh khá nhiều quận huyện khác, gồm: Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai và Thanh Trì.

Với diện tích chỉ khoảng 9,11km2, dân số tính đến 2020 là gần 294.698 người, mật độ 32.348 người/km2, Thanh Xuân là một trong những quận trung tâm có mật độ dân cư lớn nhất Hà Nội, kéo theo nhu cầu về nhà ở tại đây luôn rất cao.

Quận Thanh Xuân có những thay đổi rất nhanh chóng trong hơn chục năm qua​

Vì nằm gần trung tâm và ở cửa ngõ phía Tây nên quận Thanh Xuân phát triển từ khá sớm với hệ thống hạ tầng, tiện ích hoàn chỉnh, gồm các tuyến đường lớn nhỏ, hệ thống giáo dục, y tế, vui chơi giải trí đa dạng.

Các tuyến đường lớn chạy qua địa bàn quận Thanh Xuân có thể kể đến như: Lê Văn Lương, Nguyễn Trãi, Đường vành đai 3 đoạn giao quận Thanh Xuân, Hầm chui nút giao Thanh Xuân, Đường sắt Cát Linh – Hà Đông. Trong đó, đường Nguyễn Trãi và đường Vành đai 3 đoạn đi qua địa bàn quận Thanh Xuân là 2 trục đường chính lớn nhất, kết nối với các tuyến nội thị và kết nối quận với các địa bàn khác. Đây cũng là hai tuyến kết nối ra ngoại thành, đi các địa phương ngoài Hà Nội.

Nút giao thông Nguyễn Trãi – Khuất Duy Tiến. Ảnh: Vnexpress

Quận Thanh Xuân tập trung nhiều trường đại học lớn như: ĐH Khoa học Xã hội và Nhân văn, ĐH Khoa học tự nhiên, ĐH Hà Nội, ĐH Giao thông vận tải, ĐH Phòng cháy chữa cháy,… Những trường đại học này là yếu tố chính hình thành thị trường cho thuê nhà trọ, phòng trọ trên địa bàn. Đặc biệt, quận còn có Làng sinh viên Hacinco, khu ký túc xá sinh viên lớn nhất nhì tại Hà Nội.

Tiện ích đáng chú ý khác của quận Thanh Xuân đó là công viên hồ điều hòa Nhân Chính với quy mô 13ha, lớn nhất quận, cũng là một trong những công viên lớn của Hà Nội.

Về quy hoạch, là quận trung tâm hình thành sớm nên quy hoạch quận Thanh Xuân tương lai sẽ không có nhiều thay đổi lớn. Quy hoạch của quận chủ yếu tập trung ở một số quỹ đất còn sót lại sau khi di dời các nhà máy, xí nghiệp cũ, gồm:

– Khu đất công ty Cao su sao vàng diện tích khoảng 12ha quy hoạch thành đất thương mại, giáo dục và đất ở đô thị, tương lai là dự án của Tập đoàn Hoành Sơn. Hiện trên đất vẫn là nhà máy chưa di dời.

– Khu đất của Công ty xà phòng, thuốc lá, diện tích khoảng 11ha được quy hoạch thành đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ, hiện đã giải phóng xong mặt bằng. Được biết sau này Tập đoàn VinGroup cũng đã có kế hoạch triển khai khu đô thị trên khu đất này.

– Khu đất Công ty giày Thượng Đình cũng được quy hoạch thành đất thương mại dịch vụ, gần đó là khu đất của Công ty Bóng đèn phích nước Rạng Đông được quy hoạch thành đất ở đô thị và giáo dục.

Ngoài ra, gần ngã tư Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi hiện cũng có một khu đất tương đối lớn của Tập đoàn Sunshine Group, kế hoạch triển khai dự án căn hộ Sơn Tùng, hiện vẫn quây tôn, chưa khởi công xây dựng.

Về quy hoạch giao thông, có 2 tuyến đường đáng chú ý tại quận Thanh Xuân trong tương lai là:

– Đường Nguyễn Tuân mở rộng lên 21m, gồm phần lòng đường rộng 15m và 2 bên lề rộng 3m. Hiện tại dự án đã duyệt xong phương án đền bù.

– Đường Hoàng Đạo Thúy kéo dài (chính là vành đai 2,5) sẽ cắt ngang qua Nguyễn Trãi, gần ga Cát Linh – Hà Đông, qua sông Tô Lịch kết nối sang quận Hoàng Mai. Tuyến đường này còn vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng nên đã chậm tiến độ nhiều năm.

Có thể thấy quận Thanh Xuân là địa bàn có cơ sở hạ tầng và giao thông đồng bộ của Hà Nội. Đây cũng là quận có cộng đồng dân trí cao và tập trung nhiều trụ sở, văn phòng của các cơ quan, tập đoàn, doanh nghiệp lớn…

Thời gian tới, khi quy hoạch quận Thanh Xuân tầm nhìn đến năm 2030 hoàn thành sẽ hình thành hệ thống giao thông hình bàn cờ, thuận tiện cho việc di chuyển, kết nối, cùng với đó là hàng loạt dự án cao tầng làm thay đổi bộ mặt đô thị của quận.

Diễn Biến Thị Trường Nhà Đất Quận Thanh Xuân

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com, quận Thanh Xuân hiện có 84 dự án bất động sản đã hoàn thành hoặc đang triển khai, trong đó có 54 chung cư, 7 cao ốc văn phòng, 5 trung tâm thương mại – dịch vụ, 4 khu đô thị mới, 10 khu phức hợp, 3 biệt thự liền kề, còn lại là các dự án khác.

Như vậy, bất động sản dự án tại quận Thanh Xuân chiếm áp đảo là chung cư, tới 64%. Nguồn cung cũng rất đa dạng, đầy đủ các loại hình nhà ở, ngoại trừ shophouse và biệt thự khá ít. Một điểm đặc trưng nữa ở nguồn cung của quận Thanh Xuân là có nhiều khu nhà tập thể cũ rất đông đúc và lâu đời như Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thượng Đình…

Trong khi đó, do là quận trung tâm, quỹ đất hạn chế nên quận không có nhiều khu đô thị mới. Cụ thể, trên địa bàn hiện chỉ có KĐT Pandora Triều Khúc, KĐT mới Hạ Đình, một phần KĐT Mandarin Garden (phường Nhân Chính) và khu phức hợp Royal City.

Thị Trường Chung Cư

Hầu hết các phường của quận Thanh Xuân đều có dự án chung cư, nhưng phân bổ không đều, chủ yếu tập trung ở 2 phường Nhân Chính và Thanh Xuân Trung, trong đó các tuyến đường Lê Văn Lương, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng có những đoạn dày đặc chung cư, gây quá tải hạ tầng.

Ngoài ra, các chung cư được phân bổ tại một số khu đô thị mới là KĐT Hạ Đình, KĐT Pandora, một phần KĐT Mandarin Garden (phường Nhân Chính) và hàng nghìn căn hộ tại dự án phức hợp Royal City.

Trong đó, KĐT Hạ Đình là một trong những dự án khu đô thị mới nhất của quận Thanh Xuân với quỹ đất lớn và đa dạng loại hình nhà ở như chung cư, biệt thự, liền kề… tuy nhiên tiến độ xây dựng khá chậm, kéo dài nhiều năm.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Thanh Xuân tăng trung bình khoảng 8,96%/năm trong 5 năm (2018-2022), tương đương mức tăng trung bình của chung cư Hà Nội. Mặt bằng giá hiện cũng chưa quá cao, dao động từ 32-55 triệu/m2, tuy nhiên các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, không có dự án giá rẻ.

Số dự án phát sinh nguồn cung năm 2020-2023 chỉ đếm trên đầu ngón tay với giá như sau:

• Trinity Tower: 40-47 triệu/m2
• Harmony Square 45-51 triệu/m2
• The Golden Palm: 46-51 triệu/m2
• The Legacy: 42-55 triệu/m2

Hiện tại quận chưa có thêm nguồn cung sơ cấp, trừ dự án Vin Cao – Xà – Lá nhưng chưa có thông tin chính thức từ chủ đầu tư. Hầu hết các dự án trên địa bàn đều đã bàn giao, chỉ còn nguồn hàng thứ cấp. Riêng Trinity Tower bàn giao trong tháng 3/2023 vẫn còn số ít sản phẩm từ chủ đầu tư.

Đối với nhà tập thể, so với các quận trung tâm lân cận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, quận Thanh Xuân tập trung khá nhiều loại hình nhà ở này. Trong đó, những phường lâu đời của Thanh Xuân như Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung, Thượng Đình đều có các khu nhà tập thể đã hình thành nhiều năm.

Hạ tầng tại các địa bàn này cũng đã xuống cấp do có lịch sử lâu đời, đường phố chật hẹp, các con phố nhỏ đông đúc và sầm uất. Bù lại, người dân được thừa hưởng đầy đủ các tiện ích như trường học, công viên, bệnh viện, chợ, nhiều quán xá ăn uống…

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, giá nhà tập thể cũ tại quận Thanh Xuân không hề rẻ, hiện dao động từ 23-40 triệu/m2, tùy tình trạng chất lượng, vị trí và diện tích. Hầu hết các căn hộ có diện tích khá nhỏ, từ 40-50m2 và được cơi nới lên 60-70m2. Tuy nhiên, nguồn cung cũng không nhiều, và chủ yếu tập trung ở phường Thanh Xuân Bắc.

 

Nhà tập thể cũ ở phường Thanh Xuân Bắc. Ảnh: Kinhtedothi

Thị Trường Nhà Liền Thổ Quận Thanh Xuân

Là địa bàn có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, nhiều tiện ích dịch vụ, tập trung nhiều cộng đồng dân trí cao, lại gần trung tâm đáp ứng cả tiêu chí ở thực và đầu tư nên thị trường nhà riêng tại quận Thanh Xuân những năm qua đều có giao dịch sôi động, nhất là ở các phường Khương Đình, Nhân Chính, Khương Trung…

Giá nhà riêng vì thế cũng tăng liên tục và ổn định qua các năm. Năm 2022, nhà riêng tại quận Thanh Xuân có giá trung bình khoảng 130 triệu/m2, tăng khoảng 46% so với năm 2018 và đạt mức trung bình khoảng 9,2%/năm. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào cuối tháng 3/2023, nhiều căn nhà trong các ngõ của đường Hoàng Văn Thái, Lê Trọng Tấn, Nguyễn Trãi… đã cán mốc 200 triệu/m2.

Nhà mặt phố trên địa bàn quận cũng có giao dịch, mua bán sôi động, với giá trung bình năm 2022 là 282 triệu/m2. Hiện tại nhiều căn nhà mặt phố Nguyễn Ngọc Nại, Nhân Chính… có giá bán từ 300-350 triệu/m2, những tòa nhà khang trang ở mặt đường Khuất Duy Tiến giá từ 400-550 triệu/m2.

Dù giá đắt đỏ nhưng nhà mặt phố tại quận Thanh Xuân vẫn rất được ưa chuộng để đầu tư cho thuê mặt bằng kinh doanh, do mật độ cư dân của quận rất cao, dễ bán dễ cho thuê.

Thị Trường Bất Động Sản Cho Thuê Quận Thanh Xuân

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm từ 2018-2022, giá thuê BĐS tại quận Thanh Xuân diễn biến theo xu hướng tăng, ngoại trừ đợt chững hoặc giảm nhẹ do dịch Covid-19 năm 2020-2021. Hiện tại giá thuê các loại hình BĐS đều hồi phục thậm chí cao hơn mốc trước dịch. Trong đó, giá thuê nhà mặt phố tăng 53% so với năm 2019, giá thuê chung cư tăng 16%, giá thuê nhà riêng tăng 17,6%, giá thuê nhà trọ tăng 25%.

Với phân khúc Nhà trọ cho thuê tại Thanh Xuân, do có nhiều trường đại học lớn trên địa bàn nên từ lâu quận Thanh Xuân đã hình thành những khu nhà trọ đông đúc dành cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng như khu Triều Khúc, Hạ Đình, Phùng Khoang… Giá thuê các phòng trọ cấp 4, diện tích 20-30m2 hiện dao động từ 3-4,5 triệu/tháng. Những dãy phòng trọ cũ, diện tích nhỏ hoặc ở ghép vẫn có giá thuê từ 1,5-2 triệu/tháng, loại phòng trọ này kéo giá thuê trọ tại quận Thanh Xuân xuống mức trung bình chỉ khoảng 2,5 triệu/tháng.

Các căn hộ chung cư mini, hoặc căn hộ trong các dự án nhỏ, giá thuê dao động từ 4-7 triệu/tháng tùy diện tích. Nhìn chung những dãy trọ xập xệ trước đây đa phần đã được cải tạo thành chung cư mini hoặc nhà trọ khang trang nên giá thuê ngày càng cao nhưng vẫn khá rẻ so với mặt bằng chung ở các quận trung tâm.

Phân khúc căn hộ chung cư cho thuê tại quận Thanh Xuân cũng có nguồn cung tương đối lớn do địa bàn có nhiều dự án chung cư. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá thuê chung cư trung bình tại quận Thanh Xuân năm 2022 khoảng 14 triệu/tháng. Trong đó các căn 1 phòng ngủ giá thuê từ 6-9 triệu/tháng, căn 2 phòng ngủ giá thuê từ 8-12 triệu/tháng, căn 3 phòng ngủ từ 10-18 triệu/tháng tùy diện tích và dự án.

Phân khúc nhà riêng cho thuê có giá cho thuê trung bình năm 2022 là 18 triệu/tháng. Những căn ở ngõ lớn, có thể kết hợp kinh doanh giá thuê dao động từ 20-55 triệu/tháng, trong khi đó nhiều căn trong ngõ nhỏ, giá thuê chỉ từ 5-8 triệu/tháng, tùy diện tích và vị trí.

Với phân khúc văn phòng cho thuê, quận hiện có khoảng 7 cao ốc văn phòng, tập trung ở mặt đường Lê Văn Lương, Khuất Duy Tiến, Ngụy Như Kon Tum như: HUD Tower, Transmeco, Pearl Phương Nam Towers, VG Building, Netland Building… Giá thuê sàn văn phòng hạng A từ 20-25 USD/tháng, hạng B từ 15-20 USD/m2/tháng, hạng C từ 8-15 USD/m2/tháng. Nguồn cung văn phòng cho thuê tại quận Thanh Xuân hầu hết đã hoạt động ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao nên gần như có rất ít tin đăng cho thuê sàn trống.

Nguồn: batdongsan.com