Nhà đất Nam Từ Liêm là điểm nóng của thị trường bất động sản khu Tây Hà Nội vài năm trở lại đây với sự lột xác về hạ tầng và bùng nổ nguồn cung dự án. Trong bài viết này, Batdongsan.com.vn sẽ phân tích dữ liệu và khảo sát thực tế thị trường để đánh giá về tiềm năng, cơ hội dành cho người mua nhà ở thực và đầu tư bất động sản quận Nam Từ Liêm.

Những Lợi Thế Của Thị Trường Nhà Đất Nam Từ Liêm

Dưới đây là những thông tin nổi bật nhất về địa lý, hạ tầng, quy hoạch của quận Nam Từ Liêm, đây cũng là những lợi thế giúp thị trường bất động sản quận này phát triển mạnh trong những năm qua:

Địa lý, hạ tầng, quy hoạch quận Nam Từ Liêm

Quận Nam Từ Liêm nằm về phía Tây của Hà Nội, cách trung tâm khoảng 10km, giáp các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Bắc Từ Liêm và huyện Hoài Đức. Đây là một quận trẻ của Hà Nội, mới thành lập năm 2013 trên cơ sở một số xã của huyện Từ Liêm cũ.

Hiện tại quận có 10 phường trực thuộc gồm: Cầu Diễn, Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2, Phú Đô, Mễ Trì, Trung Văn, Đại Mỗ, Tây Mỗ, Phương Canh và Xuân Phương.

Dù không phải là quận trung tâm nhưng Nam Từ Liêm lại có nhiều công trình hiện đại và quan trọng của thủ đô, chẳng hạn như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Sân vận động Quốc gia Mỹ Đình, Bảo tàng Hà Nội, Đại lộ Thăng Long, Khu Liên hiệp thể thao quốc gia Mỹ Đình, tòa nhà Keangnam, Khách sạn JW Mariot…

Khi lên quận và định vị là trung tâm mới phía Tây Hà Nội, quận Nam Từ Liêm liên tục được nâng cấp về hạ tầng giao thông với việc mở rộng các trục đường lớn như Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Đỗ Đức Dục, Hồ Tùng Mậu, Mễ Trì, Mỹ Đình, Tôn Thất Thuyết… Quận còn có quốc lộ 32, tỉnh lộ 70A, tuyến đường sắt vận chuyển hàng hóa Bắc Hồng – Văn Điển và đại lộ Thăng Long chạy qua.

Nam Từ Liêm cũng là địa bàn có nhiều dự án đường sắt đô thị đi qua như tuyến 2A (Cát Linh – Hà Đông), tuyến số 3 (Trôi – Nhổn – Yên Sở), tuyến số 5 (Hồ Tây – An Khánh), tuyến số 6 (Nội Bài – Ngọc Hồi), tuyến số 7 (Mê Linh – Ngọc Hồi), tuyến số 8 (An Khánh – Dương Xá)…

Trên địa bàn quận có bến xe Mỹ Đình, các tuyến xe nối đi các tỉnh thành khu vực miền núi và Bắc Bộ cùng với đó là rất nhiều các tuyến bus nội thành và ngoại thành giúp cho việc đi lại, kết nối của người dân khá thuận tiện.

Ngoài những công trình hiện hữu nêu trên, theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, Nam Từ Liêm sẽ là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ đô Hà Nội.

Trong đó đáng chú ý là việc triển khai các trục đường kết nối quan trọng như đường nối quận Nam Từ Liêm với huyện Hoài Đức, đường nối Hồ Tây – Ba Vì, đường Lê Quang Đạo, đường Cương Kiên kéo dài…

Các khu vực quy hoạch tại Nam Từ Liêm sẽ trải từ các trụ sở chính trị tới văn hóa, kinh tế, trong đó có những khu đất quan trọng được quy hoạch như sau:

Quận Nam Từ Liêm được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng trong khoảng 5 năm trở lại đây.

Tình hình nguồn cung dự án bất động sản quận Nam Từ Liêm

Với sự đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng cộng với lợi thế quận trẻ nằm gần vùng ven, quỹ đất lớn nên những năm qua Nam Từ Liêm là địa bàn tập trung nhiều dự án bất động sản với sự đa dạng về loại hình.

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, có khoảng 115 dự án bất động sản quận Nam Từ Liêm đã hoặc đang triển khai, trong đó có khoảng 55 dự án căn hộ chung cư, 21 khu đô thị lớn nhỏ, 16 khu phức hợp, 9 cao ốc văn phòng, 6 dự án nhà ở xã hội…

Với quỹ đất lớn và dồi dào, cách đây khoảng 5-10 năm, nhà đất Nam Từ Liêm trở thành đích ngắm của nhiều ông lớn bất động sản, đặc biệt là VinGroup. Ngoài Vinhome Smart City, ông lớn này đã triển khai hàng loạt dự án tại đây như: Vinhome Green Bay Mễ Trì, Vinhome Gardenia, Vinhome Skylake, Vinhome Westpoint… Trong đó, Vinhome Smart City là một trong những khu đô thị lớn nhất của Hà Nội, với quy mô lên tới 280ha, gồm 58 tòa chung cư cung cấp hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Nam Từ Liêm nói riêng và Hà Nội nói chung.

Hiện tại khoảng hơn 20 tòa căn hộ của khu đô thị đã hoặc sắp hoàn thành, nhiều tòa đã có cư dân về ở. Các phân khu tiếp theo của dự án vẫn đang tiếp tục được triển khai. Với quy mô lớn, đầu tư bài bản về hạ tầng, Vinhome Smart City sớm hình thành quần thể cư dân đông đúc cùng thị trường mua bán, giao dịch rất sôi động. Đây cũng là dự án quyết định rất lớn đến nguồn cung nhà ở, mật độ dân cư, giá bán và bộ mặt hạ tầng – đô thị của quận Nam Từ Liêm.

Ngoài Vinhome Smart City, thị trường nhà đất Nam Từ Liêm còn nhiều khu đô thị quy mô tầm trung đáng chú ý khác như KDT Mỹ Đình Mễ Trì Sudico, KDT Mỹ Đình 1, Mỹ Đình 2 cùng hơn chục KDT quy mô nhỏ hơn. Những khu đô thị mới này không chỉ giúp nguồn cung nhà ở của quận đa dạng mà cũng mang đến bộ mặt đô thị hiện đại và khang trang.

Từ những thông tin trên, có thể thấy Nam Từ Liêm có rất nhiều lợi thế để thúc đẩy sự phát triển thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BDS nói chung. Thực tế những năm qua, quận cũng liên tục có thêm dự án sơ cấp mới, không chỉ nguồn cung mà giao dịch cũng thuộc hàng sôi động nhất Hà Nội.

Sự Bùng Nổ Của Thị Trường Bất Động Sản Quận Nam Từ Liêm Trong 5 Năm (2018-2022)

Với những lợi thế về vị trí, dân cư cùng với sự đầu tư về quy hoạch, hạ tầng, thị trường nhà đất Nam Từ Liêm đã phát triển nhanh và sôi động trong 5 năm qua. Cụ thể ở một số phân khúc thị trường như sau:

Thị trường BĐS bán tại Nam Từ Liêm

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm qua, giá bán ở tất cả các loại hình BDS tại Nam Từ Liêm đều diễn biến theo xu hướng tăng, trung bình khoảng 11%/năm. Cụ thể các loại hình như sau:

• Chung cư từ mốc 27 triệu/m2 lên 39 triệu/m2, tăng trung bình 8,8%/năm
• Nhà riêng từ mốc 73 triệu/m2 lên 108 triệu/m2, tăng trung bình 9,6%/năm
• Nhà mặt phố từ 181 triệu/m2 lên 247 triệu/m2, tăng trình bình 7,2%/năm
• Biệt thự từ 118 triệu/m2 lên 196 triệu/m2, tăng trung bình 13,2%/năm
• Đất nền, thổ cư từ 44 triệu/m2 lên 79 triệu/m2, tăng trung bình 15,9%/năm

Như vậy đất nền, đất thổ cư là loại hình có biến động giá tăng mạnh nhất tại Nam Từ Liêm, với biên độ trung bình là 15,9%/năm. Đây là mức tăng khá cao so với các quận lân cận như Thanh Xuân (10,6%/năm), Cầu Giấy (8,5%/năm)… do hai quận này đã trải qua giai đoạn nóng, mặt bằng giá đất đã ở mức cao. Cụ thể giá đất quận Thanh Xuân năm 2022 trung bình khoảng 127 triệu/m2, Cầu Giấy trung bình khoảng 170 triệu/m2.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá bán đất tại Nam Từ Liêm tăng mạnh và ổn định trong 5 năm qua chủ yếu do tốc độ thay đổi nhanh chóng của hạ tầng, với nhiều khu vực được quy hoạch và đầu tư bài bản. Ngoài ra, nguồn cung ngày càng cạn kiệt, nhu cầu lớn và mặt bằng giá rẻ so với địa bàn lân cận cũng đẩy giá tăng mạnh.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, hiện trên địa bàn quận chỉ có khoảng 260 tin đăng bán các loại đất, chủ yếu là những mảnh đất nhỏ nằm trong ngõ các phường Tây Mỗ, Đại Mỗ, Phương Canh với giá từ 50-70 triệu/m2, đất gần mặt đường các khu vực Trung Văn, Lê Đức Thọ, Mỹ Đình dao động từ 80-110 triệu/m2, đất mặt tiền đường lớn giá từ 120 triệu/m2…

Ngoài đất nền, thổ cư thì chung cư là loại hình bất động sản đáng chú ý tại Nam Từ Liêm, đây là loại hình nhà ở có nguồn cung dồi dào và giao dịch sôi động bậc nhất Nam Từ Liêm.

Cụ thể, quận Nam Từ Liêm hiện có khoảng 55 chung cư, chiếm gần 50% nguồn cung dự án toàn quận và phân bổ chủ yếu trong các khu đô thị, các tuyến đường lớn như Đại Lộ Thăng Long, Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Hồ Tùng Mậu…

Có thể thấy năm 2018-2020 là giai đoạn Nam Từ Liêm thay đổi mạnh mẽ nhất về hạ tầng cùng với sự bùng nổ nguồn cung dự án mới. Hàng loạt chung cư bám theo các trục đường lớn lần lượt ra mắt thị trường, chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung – cao cấp như The Sun Mễ Trì, Vimefulland, The Emerald, Sunshine Center, Florence Mỹ Đình, Iris Garden…

Nguồn cung mới trên địa bàn hiện chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, tập trung tại các phân khu mới trong KDT Vinhome Smart City như The Tonkin, Masteri West Heights, Imperia Smart City… và một số dự án như Hoàng Thành Pearl, The Zei Mỹ Đình, An Bình Plaza, MHD Trung Văn…

Những dự án mới đã kéo mặt bằng giá chung cư Nam Từ Liêm lên cao, từ mốc 27 triệu/m2 năm 2018 hiện trung bình khoảng 39-45 triệu/m2.

Hiện tại Nam Từ Liêm vẫn là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ sơ cấp tại thị trường Hà Nội. Đặc biệt năm 2021-2022 dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 nhưng biên độ tăng giá chung cư tại Nam Từ Liêm đạt mức cao nhất, từ 33 triệu/m2 vọt lên 39 triệu/m2, tăng trung bình 18%, mức cao nhất trong 5 năm qua.

Thời điểm đầu năm 2023, hầu hết các loại hình BDS trong đó có chung cư giao dịch khá chững, để tăng thanh khoản chủ đầu tư một số dự án sơ cấp giảm giá bán trực tiếp từ 10-30% hoặc chính sách ưu đãi nếu khách hàng thanh toán 1 lần.

Một loại hình nhà ở nữa tại Nam Từ Liêm có biến động mạnh về giá là nhà riêng. Loại hình này có biên độ tăng giá trung bình trong 5 năm qua vào khoảng 9,6% từ mốc 73 triệu/m2 lên 108 triệu/m2.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, tại thời điểm đầu tháng 3/2023, quận Nam Từ Liêm có khoảng gần 1200 tin đăng bán nhà riêng với giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên. Những căn nhà riêng đang rao bán chủ yếu có diện tích nhỏ, từ 30-48m2, giá từ 2,8-4,8 tỷ đồng nằm trong các ngõ nhỏ ở các phường Đại Mỗ, Tây Mỗ, Phương Canh… Với những căn nhà riêng ở khu Mỹ Đình, Lê Quang Đạo hay Trung Văn giá đã lên ngưỡng cả trăm triệu/m2.

Ngoài nhà riêng, loại hình nhà liền thổ khác là biệt thự và nhà phố tại Nam Từ Liêm cũng rất đắt đỏ, trong đó giá biệt thự trung bình năm 2022 khoảng 196 triệu/m2, nhà mặt phố khoảng 247 triệu/m2, tăng trung bình lần lượt 13,2%/năm và 7,2%/năm. Tuy nhiên nguồn cung hai loại hình này không nhiều.

Có thể thấy, chính sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng, sự đổ bộ các dự án của VinGroup và các khu đô thị mới đã thu hút lượng lớn cư dân đổ về Nam Từ Liêm an cư đồng thời kéo giá nhà đất tại đây lên mặt bằng mới, trở thành một quận phát triển vượt bậc, không còn định vị là một huyện ven đô như trước.

Thị trường BĐS cho thuê tại Nam Từ Liêm

Có thể thấy thị trường BĐS cho thuê quận Nam Từ Liêm chỉ thực sự hình thành khi Hà Nội có định hướng phát triển đô thị về phía Tây với sự đổ bộ của các tòa nhà văn phòng và vài năm gần đây là một số dự án phức hợp văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ.

Nguồn cung văn phòng cho thuê tập trung nhiều nhất ở tòa Keangnam, theo dữ liệu tin đăng của Batdongsan.com.vn, giá thuê văn phòng tại đây hiện dao động từ 25-38 USD/m2/tháng, đã gồm VAT và phí dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy tương đối cao.

Ngoài Keangnam, nguồn cung văn phòng cho thuê của Nam Từ Liêm đến từ các tòa nhà như Vinhome Westpoint, HH3, Toyota Mỹ Đình, Vincem, CEO, Handico, Apex… với giá thuê từ 8-20 USD/m2. Những tòa nhà này đã hoạt động nhiều năm, lượng khách thuê ổn định, thị trường trong 2-3 năm gần đây không xuất hiện thêm nguồn cung mới ngoại trừ dự án Vinhome Westpoint của VinGroup hoàn thành năm 2020. Ngoài các tòa cao ốc, trong các khu đô thị khu Mỹ Đình, Mễ Trì còn có loại sàn văn phòng cho thuê ở các chung cư, với giá thuê khá mềm, đa dạng diện tích.

Thế mạnh của BDS cho thuê Nam Từ Liêm chủ yếu tập trung ở phân khúc văn phòng và căn hộ dịch vụ tại khu vực đường Phạm Hùng, địa bàn giáp ranh Cầu Giấy. Nguyên nhân là vì khu vực này tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, thu hút các doanh nghiệp đổ về thuê mặt bằng, cũng là nơi tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài, chủ yếu là người Hàn Quốc.

Với các loại hình nhà ở cho thuê, nguồn cung tại Nam Từ Liêm không lớn và diễn biến giá thuê cũng khá ổn định. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá thuê căn hộ tại Nam Từ Liêm năm 2022 trung bình khoảng 12 triệu/tháng, giá thuê nhà trọ, căn hộ mini khoảng 3,2 triệu/tháng, giá thuê nhà mặt phố khoảng 60 triệu/tháng, giá thuê nhà riêng khoảng 25 triệu/tháng. Loại hình nhà trọ tại đây có nguồn cung khiêm tốn do trên địa bàn không có trường đại học lớn, chủ yếu là căn hộ, nhà trọ cho người đi làm hoặc hộ gia đình thuê, giá cũng tương đối mềm so với các quận lân cận như Cầu Giấy và Thanh Xuân.

Năm 2020-2021, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá thuê nhà mặt phố giảm mạnh nhất với mức trung bình khoảng 20%, giá thuê chung cư giảm gần 17%, giá thuê nhà trọ giảm khoảng 7%. Hiện tại giá thuê ở các loại hình đều đã hồi phục về mốc trước dịch.

Lời Khuyên Cho Người Mua, Đầu Tư Nhà Đất Nam Từ Liêm

Do phát triển muộn hơn nên nếu so với các quận lân cận như Cầu Giấy, Thanh Xuân thì hệ thống tiện ích, giáo dục y tế của Nam Từ Liêm kém phát triển hơn. Quận có khá ít bệnh viện và trường công lập lớn, trung tâm thương mại cũng phân bổ ở các khu đô thị trong khi các khu dân cư hiện hữu thì ít tiện ích dịch vụ hơn và đường sá nhiều nơi như Đại Mỗ, Tây Mỗ, Xuân Canh, Phương Canh… vẫn nhỏ hẹp và chật chội.

Trong khi đó những tuyến đường lớn đã bắt đầu quá tải, việc di chuyển giờ cao điểm tương đối khó khăn. Cụ thể, do dân số đông, mật độ dự án dày và cục bộ, nhiều khu vực của Nam Từ Liêm đang chịu áp lực rất lớn về giao thông. Đường Phạm Hùng mật độ lưu thông khá đông nhưng ít khi xảy ra tắc do có đường trên cao và nhiều đường nhánh nhỏ. Khu vực Hồ Tùng Mậu, ngã tư Lê Quang Đạo, đường Mễ Trì Hạ hay ùn tắc vào giờ cao điểm. Riêng tuyến đường Tố Hữu đoạn qua Trung Văn do mật độ chung cư dày đặc và là tuyến đường kết nối cửa ngõ thủ đô với khu vực trung tâm nên thường xuyên ùn tắc. Các cung đường từ Nhổn chạy thẳng lên Hồ Tùng Mậu đoạn tiếp giáp quận Cầu Giấy chưa hoàn thiện thi công nên cũng ùn tắc.

Theo quy hoạch, một số tuyến đường như Lê Quang Đạo, Ngô Thì Nhậm, đường Cương Kiên kéo dài… sẽ được xây dựng và mở rộng để giảm tải cho các đường lớn nhung hiện tại vẫn chưa hoàn thành.

Từ những nhận định trên, Batdongsan.com.vn đưa ra một số lời khuyên như sau:

Với người mua ở thực:

Nếu mua nhà ở thực tại quận Nam Từ Liêm, cần xem xét việc di chuyển, kết nối trên các tuyến đường để lựa chọn vị trí phù hợp. Ngoài ra, mặt bằng giá nhà tại đây đã lên khá cao, trong khi các dự án sơ cấp chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, gần như không có dự án giá rẻ. Do đó, nếu tài chính hạn chế sẽ có rất ít lựa chọn tại quận Nam Từ Liêm, kể cả căn hộ hay nhà liền thổ.

Thị trường nhà ở quận Nam Từ Liêm không còn sản phẩm giá rẻ.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, nếu chịu khó tìm kiếm thì tại Nam Từ Liêm vẫn còn một số nhà riêng, nhà cấp 4 diện tích nhỏ giá từ 1,3-2,5 tỷ đồng tại Tây Mỗ, Đại Mỗ, Xuân Canh, Phương Canh, phù hợp với những người có thu nhập từ trung bình trở lên, làm việc tại Nam Từ Liêm hoặc các địa bàn lân cận như Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông…

Một số chung cư giá rẻ tại Nam Từ Liêm hiện có nguồn cung sơ cấp hoặc thứ cấp người mua có thể tham khảo như: FLC Garden City, Green Tower Đại Mỗ, một số căn trong khu đô thị Mỹ Đình Sudico… Ngoại trừ Mỹ Đình Sudico, khi mua các căn hộ giá rẻ nên check kỹ thông tin về sổ hồng trước khi giao dịch cũng như tình trạng xuống cấp tại một số dự án cũ.

Với các nhà đầu tư:

Có thể nói BDS Nam Từ Liêm vừa trải qua giai đoạn bùng nổ cả nguồn cung và giá bán nên trong ngắn hạn, biên độ tăng giá không còn nhiều. Về dài hạn, do hạ tầng vẫn tiếp tục được đầu tư mạnh cùng sự tham gia của nhiều ông lớn bất động sản nên dự báo giá vẫn có thể tăng tiếp. Trong đó, các loại hình đất bán tại đây trong 5 năm qua đạt biên độ tăng giá rất tốt do khan hiếm nguồn cung, nhất là khi Nam Từ Liêm là quận mới phát triển, mặt bằng giá vẫn thấp hơn nhiều so với các quận lân cận. Loại hình nhà liền thổ như biệt thự, shophouse cũng là phương án đầu tư tốt khi quận có nhiều khu đô thị, cư dân ngày càng đông đúc, có thể mua để bán lại hoặc đầu tư cho thuê mặt bằng kinh doanh.

Với nhà đất cho thuê, nếu tài chính còn hạn chế, thì thuê nhà đất, đặc biệt căn hộ chung cư tại Nam Từ Liêm là một lựa chọn khá hợp lý vì mặt bằng giá thuê tại đây còn mềm so với các quận trung tâm.

Cụ thể với chung cư khoảng 8-12 triệu/m2 có thể thuê căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60-70m2 cho gia đình ở các KDT như Mỹ Đình, Mễ Trì, Trung Văn, với người độc thân mới đi làm cũng có nhiều lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ, căn studio trong các dự án của VinGroup, giá thuê không quá đắt đỏ mà được hưởng tiện ích đồng bộ của dự án. Nếu tài chính hạn chế hơn, khoảng 3-5 triệu/tháng thì các chung cư mini khu vực Miếu Đầm, Mễ Trì Thượng, Mễ Trì Hạ là lựa chọn khá tốt, nhất là với những người làm việc tại Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân – vì giá những khu vực này đắt đỏ hơn.

Những tháng đầu năm 2023, thị trường BDS quận Nam Từ Liêm nói riêng, Hà Nội nói chung khá trầm lắng về giao dịch do tác động từ các yếu tố như lãi suất liên tục tăng, lạm phát, siết pháp lý dự án… Tuy nhiên, giá bán hiện chỉ chững hoặc giảm nhẹ, những tài sản có pháp lý minh bạch vẫn giữ giá tốt. Hiện tại Nhà nước đang áp dụng các chính sách kéo giảm lãi suất huy động, sắp tới khi lãi suất cho vay giảm kỳ vọng giao dịch cải thiện và thị trường sẽ dần phục hồi, do đó, có thể nói từ nay đến cuối năm 2023 là cơ hội khá tốt để mua nhà, đất với những người đã có tích lũy tốt về tài chính.

Trên đây Batdongsan.com.vn đã phác họa bức tranh thị trường bất động sản quận Nam Từ Liêm qua việc khảo sát lần lượt từng loại hình BDS cũng như đã phân tích dữ liệu, đánh giá, tư vấn về cơ hội mua bán, đầu tư. Hi vọng những thông tin này giúp người mua dễ dàng hơn trong việc mua bán đầu tư hay thuê nhà đất tại Nam Từ Liêm.

Nguồn: batdongsan.com