Đầu tư theo quy hoạch, người hái quả ngọt, kẻ ngậm trái đắng

Các thông tin quy hoạch và sự phát triển của cơ sở hạ tầng là nguyên nhân quan trọng thúc đẩy bất động sản ở nhiều địa phương, nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá mới. Sự tham gia của các đội đầu nậu, cò đất thường đẩy những thị trường sẽ có biến chuyển về quy hoạch, hạ tầng trong tương lai vào những cơn sốt đất.

Nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn khi đầu tư theo quy hoạch. Năm 2019, ông Nguyễn Trí Quang (Chương Mỹ, Hà Nội) nắm được thông tin con đường liên xã nối ra đường Quốc lộ sẽ được triển khai ở xã kế bên nên rủ anh trai cùng “hùn” tiền gom đất khu vực đó. Hai anh em ông vay thêm ngân hàng, mua 4 mảnh vị trí mặt tiền đường. Gần 3 tháng sau, con đường liên xã được khởi công, giá bất động khu vực bắt đầu tăng trung bình 2 giá, những vị trí đẹp như 4 miếng đất anh em ông Quang mua tăng 3 giá so với thời điểm mua vào. Ông Quang và anh trai bán ra, thu lời gần tỷ bạc trong 3 tháng từ “thương vụ” đầu tư đó.

Cuối năm 2020, chị Phạm Ngọc Huyền (Thanh Xuân, Hà Nội) nắm được thông tin về siêu dự án sẽ được phê duyệt ở Ninh Bình nên quyết định về đó mua đất. Vốn là môi giới bất động sản kiêm nhà đầu tư nên chị Huyền đã có kinh nghiệm từ những vụ đầu tư “chạy” theo các thông tin quy hoạch. Gần siêu dự án có khu đất đấu giá đã hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và giá đất cũng đã tăng khoảng 20% so với thời điểm bán ra đầu năm. Đầu năm, giá các lô đất dao động 450-500 triệu đồng/lô thì giá khi chị Hyền về mua, lúc thị trường chưa nóng sốt với thông tin siêu dự án cũng đã lên 550-600 triệu đồng/lô. Sau khi cân nhắc, chị Huyền vẫn quyết định xuống tiền. Một thời gian ngắn sau, thông tin siêu dự án được công bố rộng rãi trên các phương tiện truyền thông đại chúng khiến giá đất bắt đầu nhảy múa, thị trường lên cơn sốt. Nhận ra thời cơ đã đến và với kinh nghiệm lướt sóng, chị Huyền đã bán ra với giá gần tỷ đồng mỗi lô, thu lợi nhuận gần 600 triệu đồng trong vòng hơn 2 tháng.

Đầu tư theo quy hoạch là một hướng đầu tư mà cả giới đầu tư chuyên và không chuyên lựa chọn trong đầu tư bất động sản

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, không phải nhà đầu tư nào đầu tư theo quy hoạch cũng thu lời bạc tỉ. Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư theo quy hoạch nhưng lại không tính toán đến độ trễ của quy hoạch nên rơi vào cảnh chôn vốn cả chục năm. Mười năm trước, bà Trần Phương Thanh (Đống Đa, Hà Nội) xuống tiền mua đất Hòa Lạc (Hà Nội) khi nắm được thông tin quy hoạch nơi đây sẽ là đô thị vệ tinh, khu công nghệ cao của Hà Nội. Thế nhưng, mua xong thì đến 10 năm sau, khu công nghệ cao Hòa Lạc cũng không có biến chuyển nhiều. Bà bán cắt lỗ cũng không ai hỏi trong suốt thời gian đó, đành ngậm ngùi để tiền trong đất suốt cả thập kỉ. Phải đến 3 năm gần đây, khi thị trường Hòa Lạc nổi sóng, bà mới bán được đất. Số tiền thu về tính ra là hòa vốn sau chục năm “nằm im” trong đất. Với bà Thanh, đó vẫn là vụ đầu tư thua lỗ bởi 10 năm qua, tiền chôn trong đất đã khiến bà mất đi rất nhiều cơ hội đầu tư vùng khác.

Ngoài ra, rất nhiều các thị trường khác như Mê Linh, Ba Vì, Sơn Tây (Hà Nội) cũng đã chứng kiến cuộc chôn vốn hàng chục năm của giới đầu tư do đi trước đón đầu, đầu tư theo quy hoạch nhưng thông tin quy hoạch đó hoặc không chính xác hoặc có độ lùi thời gian đến cả chục năm.

Cơn sốt bất động sản đầu năm 2021 cũng là do các thông tin về quy hoạch đô thị liên tục được đưa ra, kéo theo làn sóng đầu tư ồ ạt. Trong số đó, rất nhiều thông tin mới chỉ là đề xuất, dự kiến nhưng nhà đầu tư vẫn lao theo đám đông, để rồi phải nhận trái đắng là người “ôm bom” cuối cùng.

Nhà đầu tư Phạm Hải Lâm (Quảng Ninh) cho rằng đầu tư theo quy hoạch là một hướng đầu tư nên xem xét. Tuy nhiên, khi đầu tư theo quy hoạch cần phân tích quy hoạch đó có thực tế hay không, khả năng triển khai ra sao và tránh chạy theo đám đông.

Ông Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng hạ tầng, quy hoạch chỉ là một phần của việc thu hút đầu tư. Những yếu tố quan trọng hơn trong việc gia tăng giá trị bất động sản và tạo sức hút trên thị trường còn bao gồm việc cung cấp đầy đủ các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi và các cơ hội nghề nghiệp. Nhà đầu tư cần lưu ý điều này.

Nguồn: batdongsan.com.vn