Dòng Tiền "Bắt Đáy" Sẽ Cứu Rỗi Thị Trường BĐS 2023?

Sau những đợt sốt đất cục bộ rải rác thời điểm đầu năm, từ giữa năm 2022 thị trường bất động sản liên tục gặp khó khăn: lãi suất ngân hàng tăng, siết pháp lý dự án, siết tín dụng vào bất động sản, đặc biệt là vụ việc liên quan trái phiếu doanh nghiệp. Kỳ vọng nới room tín dụng chưa khả thi khi vẫn chưa có chính sách nào được ban hành. Khó khăn tiếp tục kéo dài với thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, cả cung và cầu trên thị trường đều ở tình trạng "bó đầu bó đuôi". Nhiều doanh nghiệp đang cắt giảm nhân sự mạnh tay. Những doanh nghiệp mới tài chính không mạnh đã giải thể hoặc sáp nhập đơn vị khác.

Về giao dịch, những người có kế hoạch, dự định mua nhà trong năm nay đều tạm dừng, vì khó tiếp cận vốn; những người chủ động về tài chính, có nhu nhu cầu mua thực cũng tạm dừng mua nhà để nghe ngóng, chờ đợi giá giảm khi nhận thấy giá nhà đã tăng cao và có xu hướng giảm trong ngắn hạn. Tình trạng "bó đầu bó đuôi" ở cả nguồn cung và lực cầu khiến thanh khoản thị trường xuống rất thấp.

Tại TP.HCM, các chủ đầu tư đang cố gắng tái cơ cấu nợ, chuyển tất cả nợ ngắn hạn thành dài hạn, một số doanh nghiệp thậm chí trả nợ bằng thành phẩm, trả lương nhân viên bằng cổ phiếu, hoặc gia hạn khoản phải trả, mua lại trái phiếu... Hiện tại Hưng Thịnh đã delay hoa hồng cho môi giới, các vị trí quản lý, level cao được trả bằng cổ phiếu; Đất Xanh chỉ trả một phần lương bằng tiền mặt, một phần bằng cổ phiếu. Những chủ đầu tư khác như Phát Đạt, Novaland, Danh Khôi... đều phải cắt giảm tối đa, từ giảm nhân sự đến chuyển trụ sở nhỏ hơn... Ngoài ra, hầu hết các dự án đang xây dựng cũng tạm dừng, đơn cử như dự án của Masterise Homes chậm lại tiến độ xây dựng; hay một số dự án lùi kế hoạch khởi công. Các chính sách bán hàng chiết khấu sâu liên tục được tung ra. Chẳng hạn Đất Xanh giảm giá 19% sản phẩm nhân kỷ niệm thành lập; Novaland chiết khấu lên tới 50-55%... Tất cả nhằm có tiền càng nhanh càng tốt.

Một số dự án bất động sản phải trì hoãn tiến độ khi thị trường gặp khó

Trên thị trường chỉ có một số ít chủ đầu tư "khỏe mạnh" hơn như Nam Long vẫn túc tắc ra hàng do dùng vốn nước ngoài, không bị ảnh hưởng quá nhiều; Khang Điền, Tiến Phước ra mắt một số sản phẩm mới....

Ngoài nhà ở, các loại hình khác cũng đang gặp khó. Với bất động sản nghỉ dưỡng, các đơn vị hiện không kick off mở bán, nếu có cũng không thành công. Phân khúc đất nền vùng ven quanh TP.HCM tuy lác đác một vài đơn vị ra quân nhưng giao dịch chỉ 1-2 booking/tuần, không hiệu quả. Ngay cả những địa bàn từng thu hút nhà đầu tư như Bình Dương, Bàu Bàng... cũng đang có lượt tìm kiếm sụt giảm mạnh.

Ngày 8/11, Chính phủ cùng đại diện Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cùng hàng chục doanh nghiệp đã họp bàn tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Thông tin đáng chú ý trong kỳ họp là 9 tháng năm nay số lượng dự án hoàn thành và số lượng dự án cấp mới chỉ bằng 50% so với cùng kỳ 2021; số lượng dự án đang triển khai chưa xây dựng xong cao gấp 1,5 lần năm 2021. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang rất khó khăn trong việc hoàn thành dự án để bán. Lượng giao dịch cũng giảm mạnh so với 2 quý trước và so với năm ngoái. Mặc dù vậy kết quả cuộc họp chưa có giải pháp cụ thể nào cho thị trường. Khó khăn dự kiến còn tiếp tục kéo dài sang năm 2023...

Dòng Tiền Bắt Đáy Từ Nhu Cầu Thực Sẽ "Giải Cứu" Thị Trường?

Dòng tiền "bắt đáy" bất động sản từ nhóm khách hàng có nhu cầu thực kỳ vọng sẽ mở thanh khoản thị trường năm 2023. Ảnh minh họa

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, để tháo gỡ khó khăn hiện tại, câu chuyện là phải ra được hàng bằng mọi giá. Nhóm người có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng đã có những người muốn mua nhà ở ngay cho rằng thời điểm này đã bắt đầu mua được nên phân khúc căn hộ chung cư mua bán lại vẫn túc tắc có thanh khoản. Thực tế, ngay từ thời điểm này, các chủ đầu tư đã huy động mọi nguồn lực để tập trung vào nhu cầu thực. Chẳng hạn Hưng Thịnh đã rút gọn những dự án đang dở dang để tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở. Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tất cả hoạt động tập trung vào nhu cầu thực.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản vẫn cần phải giảm tiếp. Dự báo trong ngắn hạn giá ở hầu hết phân khúc có thể vẫn giảm, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao, thời gian dài buộc phải bán. Khi đó mới đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường. 

Bên cạnh kỳ vọng dòng vốn từ nhu cầu thực, nhiều người cũng kỳ vọng thị trường được hỗ trợ nhờ nới room tín dụng và các giải pháp của Chính phủ. Có thể xem xét sự tương đồng giữa bất động sản Việt Nam và Trung Quốc để tìm giải pháp "cứu" thị trường. Cụ thể, tại Trung Quốc, Chính phủ đã nới quy định trái phiếu doanh nghiệp; bắt buộc phải hoàn thành dự án dang dở (tiền cho vay không được làm dự án mới); hỗ trợ thuế TNCN, giảm lãi suất cho vay với người mua nhà lần đầu... Nếu Việt Nam đi theo hướng này cùng với nỗ lực của doanh nghiệp và dòng tiền chờ đợi "bắt đáy" thì kỳ vọng thị trường được "giải cứu" trong năm 2023 là khả thi. 

Nguồn: Ngọc Sương - Batdongsan.com.vn