Nhà Ở Bình Dân Biến Mất Hoàn Toàn Trên Thị Trường

Nhà Ở Bình Dân Vắng Bóng

Nhiều năm về trước, căn hộ có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 được gọi là căn hộ bình dân, nhà ở bình dân. Khi đó, thị trường vẫn tồn tại những dự án được chào bán với khoảng giá 17-20 triệu đồng/m2. Thế nhưng dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây cho thấy, dòng căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất hoàn toàn và khả năng rất cao là sẽ không xuất hiện trở lại tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM.

Nhà ở bình dân vắng bóng trên thị trường bất động sản những năm gần đây. Ảnh: Thanh Niên

Cũng theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2018 – 2023, hai đô thị trên đối mặt với thực tế khan hiếm nguồn cung nhà ở. Không chỉ khan hiếm nguồn cung, trong lượng cung ít ỏi được tung ra thị trường thì lại mất cân đối trầm trọng khi cán cân lệch hẳn về phía căn hộ chung cư hạng sang, cao cấp. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân liên tục sụt giảm. Đến năm 2021, nhà ở bình dân chính thức “vắng bóng” tại TP.HCM và biến mất tại Hà Nội vào năm 2023.

Riêng tại thị trường Hà Nội, trước khi biến mất, tỷ trọng nhà ở bình dân đã suy giảm từ từ. Cụ thể, năm 2018, nhà ở bình dân mở bán mới tại Hà Nội đạt mức 35%, đến năm 2019, giảm xuống 20% và chỉ còn 12% vào năm 2020. Nguồn cung nhà ở bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm chỉ còn khoảng 4% vào các năm 2021, 2022, và biến mất trong năm 2024. Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng nhà ở bình dân giảm mạnh. Nếu năm 2018, nhà ở bình dân tại TP.HCM còn chiếm 20% thì đến năm 2020 chỉ còn 0,5% và biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khó có thể “xuất hiện” nhà ở bình dân tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay". Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở bình dân được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Vì Sao Nhà Ở Bình Dân Vắng Bóng?

Theo Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết sở dĩ nhà ở bình dân vắng bóng là do giá bất động sản liên tục tăng cao. Giá bất động thiết lập mặt bằng cao do các yếu tố cấu thành như chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo nên áp lực tăng giá. Nguồn cung khan hiếm khiến các dự án mới có giá mở trung bình là trên 60 triệu đồng/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá. Đà tăng giá vẫn chưa dừng lại khiến giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng khó khăn.

Lợi nhuận làm nhà ở bình dân thấp khiến các nhà phát triển bất động sản không mặn mà với phân khúc này. Ảnh: Đại Đoàn Kết

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nguyên nhân khiến nhà ở bình dân không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để xây dựng được nhà ở bình dân, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành.

Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở bình dân nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Liên quan đến tình hình thị trường bất động sản hiện nay, Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES 2024 cũng sẽ đưa ra những thông tin hữu ích. Theo đó, Hội nghị sẽ tiếp nối hành trình tạo giá trị và kết nối cho ngành bất động sản, mang đến những thông tin quan trọng cho doanh nghiệp và người mua, nhà đầu tư.

Nguồn: batdongsan.com.vn