Quỹ đất là gì và những vấn đề pháp lý liên quan

Quỹ đất là một thuật ngữ phổ biến, được sử dụng thường xuyên trong lĩnh vực đất đai. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu được bản chất và những quy định pháp lý liên quan. Để có cái nhìn cụ thể và chính xác hơn về quỹ đất là gì, mới quý độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

1. Quỹ đất là gì

Khái niệm quỹ đất thực chất là thuật ngữ dùng để chỉ tổng diện tích đất tại một đơn vị, địa phương nhất định nào đó. Nó bao gồm tất cả các loại đất sẵn có và chịu sự quản lý của các cấp chính quyền, cơ quan ban ngành,...

Trên thực tế, quỹ đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như: xây dựng trường học, bệnh viện, doanh nghiệp, khu khách sạn, nhà hàng,... Chúng được phân chia cho bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào có nhu cầu sử dụng (nhu cầu đó phải có mục đích rõ ràng và phù hợp với quy định của pháp luật). Quy trình cấp quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan có thẩm quyền, xem xét và phê duyệt.

Trong trường hợp cần sử dụng cho mục đích khai thác trồng trọt thì cần xét đến tính chất của nhóm đất đó và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương đã được phê duyệt. Sau khi đã phân bổ mà quỹ đất vẫn còn thừa thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành hội họp, rà soát và thống kế. Sau đó sẽ tiếp tục phân chia cho những đối tượng đang có nhu cầu.

Quỹ đất là thuật ngữ pháp lý phổ biến, chỉ tổng diện tích đất tại một địa phương

2. Cơ quan quản lý quỹ đất là ai?

Khi tìm hiểu quỹ đất là gì, chắc hẳn bạn sẽ quan tâm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý và phát triển quỹ này. Trong quy định của pháp luật hiện hành, Trung tâm phát triển quỹ đất là chính là cơ quan quản lý quỹ đất. Vậy, cơ quan có những quyền hạn, vai trò gì để có thể làm tốt chức năng được giao?

Trung tâm phát triển quỹ đất là gì

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 43/2014 thì tổ chức phát triển quỹ đất chính là đơn vị công, được thành lập và tổ chức lại theo quy định của pháp luật hiện hành. Tổ chức này có một số đặc điểm, quyền và nghĩa vụ như sau: có tư cách pháp nhân, có trụ sở riêng, có con dấu riêng và được phép lập tài khoản để phục vụ các hoạt động luật định. Ngoài ra, tổ chức này còn có các chi nhánh theo từng đơn vị hành chính lãnh thổ quận, huyện, thị xã, thành phố,...

Trên thực tế, quỹ đất sẽ trực thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất do Sở Tài nguyên và Môi trường trực tiếp quản lý. Quy trình thẩm định và phân chia quỹ đất phải tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc khai thác, quản lý do Nhà nước ban hành. Kinh phí hoạt động được thực hiện theo quy định về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Quản lý và duy trì tốt quỹ đất địa phương sẽ góp phần to lớn đến sự phát triển kinh tế.

Trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan có thẩm quyền trong quản lý và phát triển quỹ đất

Vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất là gì

Tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ – Cp có quy định về vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất như sau:

• Tạo lập, lập kế hoạch và tiến hành các giải pháp phù hợp để phát triển, quản lý quỹ đất có hiệu quả.
• Thực hiện các quy trình có liên quan đến vấn đề bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có nhu cầu, đề nghị.
• Tổ chức các sự kiện đấu giá đất và một số dịch vụ liên quan.
   

3. Các loại quỹ đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, quỹ đất được phân chia thành nhiều loại khác nhau, dựa trên những tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, có hai loại phổ biến thường được nhiều người biết đến đó là quỹ đất công và quỹ đất sạch.

Quỹ đất công là gì

Khái niệm về quỹ đất công hiện vẫn chưa được quy định rõ ràng trong Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, thông qua các điều luật liên quan, có thể hiểu quỹ đất công chính là phần đất thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do cơ quan Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu. Mục đích sử dụng của đất công khá đa dạng như: sử dụng cho mục đích công cộng, quốc phòng an ninh, đất giao thông, đất có di tích lịch sử văn hóa,...

Quỹ đất sạch là gì

Hiện nay, trong quy định của Luật đất đai không có khái niệm cụ thể về quỹ đất sạch. Trên thực tế, có thể hiểu đây là cụm từ dùng để chỉ những diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và giải phóng mặt bằng theo như kế hoạch đã được thông qua từ trước. 

Việc triển khai tạo dựng quỹ đất sạch đóng vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế, góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp. Bởi điều này sẽ tránh được trường hợp các nhà đầu tư tốn thêm nhiều thời gian để quy hoạch, đền bù đất gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công dự án. Do đó, hàng năm Nhà nước ta luôn dành nhiều sự quan tâm bao gồm cả kinh phí và nhân lực để xây dựng quỹ đất sạch.

Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, cơ quan có thẩm quyền sẽ giao chủ sở hữu quỹ đất khác nhau

4. Nguyên tắc quản lý quỹ đất

Để đảm bảo cho quá trình sử dụng, phát triển quỹ đất diễn ra một cách hợp lý, tích cực, Nhà nước ta đã ban hành những quy định, nguyên tắc quản lý quỹ đất gì? 

Đảm bảo thống nhất, công bằng

“Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” Do đó, quỹ đất được xem là một loại tài sản chung, mọi cá nhân đều có quyền sử dụng, song song với đó là nghĩa vụ gìn giữ, phát triển. Nghiêm cấm mọi đối tượng xâm chiếm, chiếm đoạt chúng thành tài sản riêng. Thẩm quyền chỉnh sửa quy định pháp luật đất đai do Nhà nước làm đại diện hợp pháp tối cao. (quy định cụ thể tại Điều 4 Luật Đất đai 2013)

Kết hợp giữa quyền sử dụng và sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì quyền sử hữu sẽ bao gồm 3 quyền cơ bản, đó là sử dụng, chiếm hữu, định đoạt. Trong đó, quyền sử dụng chính là thuật ngữ dùng để chỉ hành động khai thác và hưởng những lợi ích liên quan mà quỹ đất được cấp mang lại. Phía cơ quan Nhà nước không trực tiếp tiến hành sử dụng nhưng vẫn tiến hành thu thuế hằng năm. Thuế này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và phí sử dụng đất.

Các nguyên tắc quản lý quỹ đất cần cân bằng giữa lợi ích hiện tại và tương lai

Dung hòa mục đích sử dụng

Một trong những yếu tố quan trọng được đặt lên hàng đầu khi phân bổ quỹ đất đó là đảm bảo thực hiện tất cả những lợi ích cần thiết của người sử dụng. Tuy nhiên, với bản chất đất đai vẫn là tài sản chung, mục đích sử dụng của cá nhân phải dung hòa với lợi ích của xã hội. Tuyệt đối không vì lợi ích của một cá nhân, một  nhóm, một tập thể mà ảnh hưởng đến cá nhân, xã hội.

Sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả

Quỹ đất hiện nay đang có xu hướng thu hẹp, đặc biệt là ở những thành phố lớn. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của các thế hệ khác trong tương lai. Do đó, Nhà nước luôn khuyến khích và có những quy định, giải pháp để việc sử dụng quỹ đất diễn ra một cách hiệu quả, tránh lãng phí, bỏ trống.

Cần đảm bảo tuân thủ nguyên tắc quản lý quỹ đất để định hướng phát triển bền vững

5. Những giải pháp phát triển quỹ đất hiện nay

Việc quản lý đất từ trước đến nay vẫn luôn là vấn đề nan giải, chúng đòi hỏi phải cân bằng giữa lợi ích xã hội, phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường. Việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất trong những năm qua vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước ta không ngừng đưa ra những giải pháp nhằm phát triển quỹ đất một cách toàn diện nhất.

Cân nhắc cẩn trọng vấn đề về kinh tế

Quá trình cấp đất cho các đối tượng có nhu cầu cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt là trong vấn đề phát triển kinh tế. Cần xét đến nguồn vốn của dự án để tránh một số trường hợp xấu gây lãng phí quỹ đất như:

- Quá trình quy hoạch không đủ tiền để đền bù cho dân dẫn đến kéo dài thời gian thi công.

- Công trình thiếu vốn khi đang xây dựng, thậm chí tại nhiều địa phương tình trạng này kéo dài nhiều năm đến nay vẫn chưa có giải pháp.

Nâng cao công tác kỹ thuật

Một số giải pháp kỹ thuật đang đem lại hiệu quả cao trong vấn đề quản lý quỹ đất như:

- Tiến hành đo đạc đất hàng năm, nắm rõ số lượng quỹ đất đã sử dụng và chưa sử dụng. Đồng thời cắm mốc giải phóng mặt bằng và một số cột mốc liên quan khác (ví dụ như  mốc thi công công trình).

- Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, xây dựng công trình chuẩn với quy mô đã được cấp phép trước đó.

- Đồng bộ lập dự án đầu tư kết cấu hạ tầng ở từng địa phương.

Chú trọng giải pháp hành chính

Kêu gọi đầu tư và đầu tư đúng mục đích, tập trung vào những vùng kinh tế trọng điểm có nhiều tiềm năng phát triển. Đồng thời, những quy phạm liên quan cần được hoàn thiện, phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội.

Một số quy định nên được chú trọng hoàn thiện như:

- Quy định về đo lường, thu hồi, quy đất và giải phóng mặt bằng đất đai.

- Quy định liên quan đến việc phân công, phân cấp giữa các đơn vị liên quan.

- Phương thức thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu thầu, đấu giá,...

Mỗi giai đoạn khác nhau sẽ có những giải pháp phù hợp trong bảo vệ và phát triển quỹ đất

Việc hiểu rõ được tính chất của quỹ đất là gì sẽ góp phần to lớn đến sự phát triển kinh tế và hạn chế tối đa những sai phạm, xử phạt đáng tiếc.

Nguồn: Batdongsan.com.vn